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放慢國民經濟及房地產業步入新常態的步伐，并不是拒絕新常態，形勢迫使我們要打一場經濟調整與發展的持久戰，要把戰略預期拉長。 從去年開始，中國經濟“新常態”成為高大上的財經流行語，本來中國經濟進入新常態應該是大概率的事，但是在經濟穩中求進的過程中突然出現了一些需要應對的新風險和新情況：外部受到全球經濟衰退與金融危機的沖擊；內部隨著經濟增速的逐步回落，過去長期高速發展中積累的一些風險和矛盾逐步暴露，包括產能過剩問題嚴重，房地產市場分化調整，財政金融風險上升等，整個經濟以及房地產下行壓力加大。 面對這樣的形勢，有必要將經濟新常態的戰略預期向后延緩，打一場穩增長調結構的“持久戰”：一方面適應新常態的制約性舉措如財政、金融、稅收、法律等屬于緊縮與規制性質的政策要推后實施，可以做一些政策研討和儲備，等待時機適時推進；一方面舊常態下運用的一些政策工具還要有選擇地沿用一段時間，尤其是寬松貨幣政策、投資拉動經濟、鼓勵內生需求、繼續釋放傳統產業能量等做法還要在一定的時期內發揮作用。故此，國民經濟及房地產業進入新常態的步伐也要放慢。
國民經濟及房地產業步入新常態是大勢所趨 上一輪城鎮化中國用30年時間走完了歐美二三百年的歷程，創造了人類歷史上最大規模、最宏偉的城市化篇章。有力的促進了國民經濟的發展，2014年中國GDP首超10萬億美元名列世界第二。 但是常態下城鎮化是一把“雙刃劍”，與促發展相對應的另一面卻是：不是以人為核心和大中小城市不能協調發展，導致人口不完全城鎮化、土地過度城鎮化、城市發展失序、二三線城市產業空心化。因而是一個快速的城鎮化，粗獷型的城鎮化，它的發展帶來了經濟超高速發展，也帶來了副產品—經濟嚴重泡沫化，股票和房地產等資產價格嚴重偏離價值。 2013年我國工業企業產能利用率僅為78.2%，部分行業產能利用率已降至75%以下。有10%到15%的產能過剩，正好是適應產業鏈中各種企業優勝劣汰的需求。但有的行業產能過剩到了30%，甚至40%、50%，進入到全行業虧損，全行業被顛覆。 房地產業亦如此，過于寬泛的流動性、過于依賴土地財政、過于依靠投資拉動經濟、背離重要產業定位追求過度支柱產業化、背離產業自身屬性走向過度投機化、綁架政府綁架經濟等非常態化的政策選項和從宏觀到微觀的經濟布局，以及經營決策使房地產業伴隨著大躍進式的城鎮化步入長期快速發展與高位運行的通道，最終造成地方政府債務危機。 一方面房價十年九調屢調屢高，加大貧富差距、加大普通住房消費成本、加大政府住房保障的壓力；一方面又出現嚴重的供過于求和房地產業過度泡沫化等問題。 2015年4月末，90個重點城市新建商品房累計可售面積達11.15億平方米；大規模的造空城，導致千城一面，萬樓一型，量大質次?，F在的局面是，從經濟到房地產都面臨增長速度換擋期、結構調整陣痛期、前期刺激政策消化期的“三期疊加”。 要走出經濟及房地產業的困境，實現其穩定、高質量和可持續的增長，唯一的辦法是進行經濟結構及房地產產業結構的調整，降低發展速度即從高速轉為中速，消化庫存，盤活存量，創新轉型，淘汰僵尸企業及落后產能，發展新型產業，從注重發展速度轉為注重發展質量等。歸根結底是要引導經濟及房地產業從舊常態走向新常態，這是一次艱難的“蝶變”，雖然要有陣痛和風險，但這是大勢所趨，是鳳凰涅磐浴火重生。
國民經濟及房地產業慢入新常態是迂回之策 中國經濟在經歷了一季度快速下滑后，二季度企穩轉好，5、6月份經濟積極變化較為明顯。二季度經濟形勢總體好于預想主要得益于政府政策的大力托底，經濟增長的內生動力仍然不足，通縮警報仍未解除。 一方面，傳統增長點表現仍較為低迷。作為傳統的消費熱點，汽車銷售持續低迷，上半年汽車銷量僅同比增長1.43%，比去年同期低6.93個百分點。住房消費在政策刺激下有所回暖，但并未改變房地產開發投資增速的跌勢。上半年房地產開發投資同比增長4.6%，增幅比去年同期低9.5個百分點。作為房地產投資的先行指標，房屋新開工面積和土地購置面積仍然低迷，上半年分別同比下降15.8%和33.8%，與前5個月相比，降幅分別為基本持平和擴大2.8個百分點。 另一方面，新興消費熱點和新興產業增長也有所弱化，上半年網上零售額同比增長39.1%，高新產業增加值同比增長10.5%，分別比去年同期低9.2和1.9個百分點。就物價形勢看，上半年CPI同比上漲1.3%，漲幅比去年同期低1.0個百分點，低于3.0%的調控目標1.7個百分點。上半年PPI同比下降4.6%，降幅比去年同期擴大2.8個百分點。PPI月度同比已連續40個月下降，月度環比已連續18個月下降，工業領域通縮持續時間為歷史最長。 為防止經濟泡沫演變為泡沫經濟，避免國民經濟及其房地產業出現硬著陸甚至斷崖式崩塌風險，促進經濟及房地產業回暖復蘇，政府必須審時度勢，及時調整經濟戰略與對策。 在這其中，第一選項應該是客觀地實事求是地看待舊常態與新常態：舊常態拉動經濟超高速發展，有利有弊，隨著經濟泡沫的逐步疊加，利大于弊要轉為弊大于利，為保持經濟良性和可持續發展，必須逐步調整到新常態。但是，目前的經濟及房地產業的“風口”下行，即已從高速轉為中低速，立即轉入新常態暫不具備條件，因為新常態往往帶有緊縮與規制性特點，比如財政金融收縮、過度積壓債務泡沫、推行新稅種、遏制市場需求等做法，對本已通縮的經濟如同傷口上撒鹽。 過早盲目地與新常態接軌將出現消化不良和動力衰減，且經濟及房地產業創新步伐跟不上，調整轉型困難重重，發展缺少內生和新生動力，這就需要讓原有的“發動機”繼續工作一段時間，以保持經濟及房地產業的發展具有足夠的動力引擎，這是應對經濟變局的迂回之策。在經濟調整的周期內，今天的退是為了明天的進，退一步是為了進兩步，否則改革與發展將欲速而不達。
國民經濟及房地產業要平穩有序銜接新舊常態 放慢國民經濟及房地產業步入新常態的步伐，并不是拒絕新常態，形勢迫使我們要打一場經濟調整與發展的持久戰，不是不戰和休戰，而是要把戰略預期拉長。 首先，如前所述，與新常態接軌是大勢所趨，我們不能裹足不前，更不能將其拒之門外。因為按照舊常態的路子走下去，我們的經濟及房地產業最終要出問題，結果是泡沫破滅，經濟塌陷，房地產市場崩盤，如同堰塞湖潰堤，整個經濟及房地產業都將墜入低谷，多年一振不厥，甚至引發社會動蕩和政治動亂?？梢妼τ谧屌f常態轉向新常態要堅信不疑。 其次，我們既不能完全拒絕新常態，也不能操之過急地對接新常態，而要認真分析與比較新舊常態化。前述對舊常態要有選擇地保留選項，即不能將舊常態視為鐵板一塊的負能量，要利用其剩余的正能量。 同理，對新常態也不能不顧實際條件的許可，生搬硬套，而要分析哪些政策選項具備條件可以先行落地，哪些暫時條件不成熟，需要等待時機。 諸如調整結構、穩定貨幣、平衡供需、創新驅動、整合資源、跨界發展、轉型升級等可以漸進實施，通過培育新生事物增強發展動力，這些舉措還可以與舊常態下的一些可用之策兼蓄并收，如前述的寬松貨幣政策、投資拉動經濟、鼓勵內生需求、繼續釋放傳統產業能量等將其整合起來打“組合拳”。 在整體布局上，不能指望新舊常態化在一個時點上“換崗”，更不能在新常態之“樹”還未培育起來就將舊常態的“老樹”連根拔掉。舊常態與新常態有一個此消彼長的過程，要將其逐步有序地平滑銜接，做到新舊交替平穩過度，舊常態緩緩退出舞臺，新常態有的放矢跟進補缺，漸次播種發芽，生根開花結果，直至最終完全過度到新常態。
來源：觀點地產網 作者：志剛房研
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